Как проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью

При покупке квартиры или частного дома, земельного участка, нежилого помещения на вторичном рынке либо в новостройке необходимо исключить все юридические риски. Даже если вы покупаете недвижимость через риэлтора или банк, важно подходить к процессу со всей ответственностью и проверять чистоту сделки самостоятельно или с помощью опытного юриста. Проверка риэлтором, как правило, носит поверхностный характер, а значит, не гарантирует чистоту договора.

Юридическая проверка

Покупка недвижимости – большое финансовое вложение, связанное с многочисленными рисками. Обезопасить себя возможно, если уделить значительное внимание процедуре. Но что, если вы не разбираетесь в юридических нюансах, не знаете подводных камней? Остается довериться банку, где вы берете ипотеку, риэлтору или обратиться за профессиональной помощью к юристу.

  1. Риэлтор. Многие специалисты проверяют недвижимость, но поверхностно. В этом случае остается риск, что некоторые проблемы возникнут после покупки. Имейте в виду, что для риэлтора главное, чтобы покупка состоялась. Параллельно у него несколько других проектов, поэтому многие детали остаются без внимания. Зачастую специалист лишь проверяет выписку из ЕГРН – этого недостаточно.
  2. Банк. При оформлении ипотеки полагаться только на банк нельзя. Как и риэлтор, сотрудники компании проводят базовую проверку, не вникая в нюансы, так как вся ответственность остается за собственником или поручителем. Банку нужно лишь проверить, нет ли обременений на объекте недвижимости, зарегистрировано ли за ним право собственности.
  3. Юрист. Задача разобраться в истории объекта недвижимости на вторичном рынке для специалиста первостепенная. Именно юридическая проверка позволит сохранить деньги при покупке жилья и обезопасить себя от непредвиденных рисков. Помимо правового заключения возможно получить профессиональную консультацию, уточнить непонятные моменты в документе, обсудить договор и узнать больше о своих правах как собственника.

Юристы в отличие даже от опытных агентов не упустят что-то важное, развеют малейшее сомнение, подробно изучат объект и продавца, дадут гарантию на надежность сделки.

Подробнее о юридическом сопровождении сделок с недвижимости можно прочитать здесь https://pravo.legal/indexnedv/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/.

Когда точно требуется юридическая проверка?

Предвкушение от покупки новой квартиры или дома может замылить вам глаза. В состоянии эйфории выпускаешь из поля зрения немаловажные детали, доверяясь риелтору или банку. Но профессиональная помощь юриста вам точно нужна, если:

  • жилье приватизировано (могут быть риски, связанные с прошлыми жильцами, несоблюдением их прав в процессе приватизации);
  • в течение календарного года собственник менялся многократно (возможно, это связано с тем, что объект проблемный);
  • квартира досталась владельцу по наследству, юрист подскажет, могут ли объявиться другие наследники, чтобы оспорить сделку;
  • пакет документов от собственника неполный;
  • есть сомнения в подлинности паспорта и дееспособности продавца.

Даже если вы купили квартиру и уже заселились в нее, существует риск, что недвижимость вы потеряете. Например, дом арестован из-за долгов бывшего владельца, он оформил банкротство. Также здание может быть признано аварийным и подлежащим под снос. Сложности могут возникнуть, если в квартире прописан малолетний ребенок, или она приобреталась за материнский капитал, на ней много непогашенных долгов по ЖКУ.

Как проверить недвижимость самостоятельно?

Юридическую чистоту договора можно проверить и без помощи экспертов, но нужно ознакомиться со всеми деталями сделки. В первую очередь, необходимо проверить собственника:

  • действителен ли его паспорт;
  • есть ли у него долги;
  • есть ли непогашенные судимости, не был ли осужден за мошенничество;
  • в браке ли была куплена недвижимость;
  • есть ли несовершеннолетние собственники;
  • не участвует ли в процедуре банкротства;
  • причастен ли к экстремистам, террористам;
  • оплачивалась ли квартира материнским капиталом;
  • действительна ли доверенность.

Также для перестраховки рекомендуется взять справки из наркодиспансера и психдиспансера.

Проверьте, кто продает объект: сам собственник или доверенное лицо. Во втором случае обязательно предъявить нотариально заверенную доверенность. Немаловажно, есть ли арест на квартире и прочие обременения, ограничения. Если ранее были выписаны по закону жильцы, собственник должен предоставить информацию, где теперь эти граждане прописаны. Также должно насторожить, что квартира продавалась более 3 раз за год.

Какие документы вам потребуются?

    1. Выписка из ЕГРН.
    2. Справка о прописанных гражданах.
    3. Поэтажный план, список всех помещений (экспликация).
    4. Справка «Характеристика жилого помещения» с техническими характеристиками объекта.
    5. Согласие супруга на продажу объекта (если квартира куплена в браке).
    6. Соглашение о разделе имущества после развода или брачный договор.
    7. Паспорт продавца.
    8. Медицинские справки о дееспособности из ПНД, НД.
    9. Письмо от управляющей компании на предмет наличия долгов по ЖКУ, капремонту.
    10. Разрешение органов опеки и письменное согласие обоих родителей в случае, если собственниками являются дети, жилплощадь была куплена за маткапитал.
    11. Доверенность (при необходимости).
    12. Выписка из ЕГР ОКН, если квартира находится в здании с охранным статусом ОКН.

Не стоит вестись на заверения собственника недвижимости о том, что сразу после продажи квартиры он погасит долги, выпишет детей и других родственников. Не вносите предоплату, прежде чем переход прав собственности будет зарегистрирован юридически. А если у вас возникает хоть малейшее сомнение, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Эксперт проводит проверку очень быстро, на что у обывателя уходит несколько недель. Дело в том, что каждая справка, документ получается в разных органах. Где-то можно подать запрос онлайн, то в некоторые инстанции придется обратиться лично. Если предложение о продаже хорошее, собственник вряд ли будет ждать долго вашего вердикта и продаст тому, кто решится быстрее.

Однако попустительски относиться к такой крупной покупке тоже не стоит, иначе вы рискуете остаться и без жилья, и без денег. В статье описаны лишь самые распространенные факторы, на которые нужно всегда обращаться внимания. Но существуют еще и частные случаи, о которых знает только юрист. Профессионалы помогут не только проверить чистоту сделки, но и подготовить договор и пакет документов, внести изменения в текст контракта, согласовать условную сделку.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
kostromabook.ru